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如何写一个案例分析,或是写案例分析的步骤?

作者:jcmp      发布时间:2021-05-08      浏览量:1
我这里有个律师朋友之前在我这里投的稿子,

我这里有个律师朋友之前在我这里投的稿子,是个案例分析,整体的结构思路可以参考下,应该有点用,希望有用吧,公众号里还有别的案例分析,可以白嫖。

案情简介:在2018年7月,有位姓李的老先生准备从石家庄市某房地产开发商处购置一套房屋用于儿子的婚房。老先生经过反复考察,综合楼盘目前建设情况以及地理区位优势等因素,当月敲定购买,于是找到售楼部同房地产开放商签订了《认购协议》,协议上就楼房的地理位置位置、具体房间号、每平米价款、具体房屋面积、总款项、交房时间以及违约条款一一列明。李先生看过《认购协议》,觉得交房时间和违约条款等都比较合自己的意,自己几近花光自己毕生积蓄所卖的房屋还是“物有所值”。

2019年10月份,售楼部联系到李先生,告诉李先生很快就要交房了,但是交房前需要签订一个《房屋购买备案合同》(以下简称《备案合同》)。老先生准备好相关材料来到售楼部签订《备案合同》时发现,在《备案合同》中交房时间较《认购协议》中的时间晚了半年,其中违约金条款也做了降低违约金赔偿金额的修改。李先生对此很是不满,认为房地产开发商这是在玩文字游戏,有推脱责任的意图,房地产开发商认为这个《备案合同》是房管局出具,售楼部通过房管局系统打印出来,和所有业主也都是这么签的,并没有任何针对李先生的意思,李先生仍然觉得不妥,气愤离场。

李先生同房地产开发商争执了两个月,时至2020年1月份,李先生再次来到售楼部,售楼部仍然以同样的理由回复李先生,并以一种强势态度告诉李先生:“明确说吧,老先生,我们这个是房管局出的制式合同,您只有选择签或者不签。咱们丑话说前头,您这样的话,后期再产生什么费用将全部由您自己承担。您考虑清楚这个字您是签还是不签?”李先生一听“还会产生什么别的费用”,就害怕自己掏不出来影响交房,最后妥协签字。

在此案件中,有三个问题可以探讨:第一,《认购协议》在本案中和《备案合同》是否构成预约和本约的关系?第二,本案中,《认购协议》和《备案合同》究竟是什么关系,《备案合同》是否构成了“格式合同”?第三,本案中,老先生究竟可以从法律层面讨要个什么说法?下面,我们不妨对此慢慢剖析。

第一,在此案件中,《认购协议》和《备案合同》并不构成预约和本约。

关于预约合同规定在《民法典》第四百九十五条:当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

这里的预约合同规定的比较笼统,因此,我们可以看《商品房买卖合同司法解释》第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

而《商品房销售管理办法》第十六条规定: 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所

(二)商品房基本状况

(三)商品房的销售方式

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

(五)交付使用条件及日期

(六)装饰、设备标准承诺

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

(八)公共配套建筑的产权归属

(九)面积差异的处理方式

(十)办理产权登记有关事宜

(十一)解决争议的方法

(十二)违约责任

(十三)双方约定的其他事项。

据此,我们可以得知案件中老先生签订的“认购合同”(虽然名称为“认购”合同,但是)确实为一种本约,而非民法典第四百九十五条的预约合同。

第二,从大的层面来讲,这前后两个合同并不构成“名为XX,实为XX” 以及 “阴阳合同”,但是否构成“格式条款”有待探讨。

1、“名为XX,实为XX”,是针对同一个合同而言,就该份合同实际是某一意思表示却冠之另一名字,以掩盖其实际的意思表示。该案件中先后出现两个合同,从形式上来讲,并不符合“名为XX,实为XX”这种情形。

2、“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。该案件中,虽然在形式上符合就同一事项订立了两份合同,但是一前一后,并非同时订立,在内容上来讲,并不符合一内一外的“阴阳合同”这种情形。

3、“格式条款”,是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款被规定在了《民法典》第四百九十六条,该案件中值得探讨的地方就在于后者是否构成了格式合同?如果承认构成格式合同之后,是否能以之前的“认购协议”中的相关内容来认定之后的“备案合同”中相关内容系“减轻房地产开发商的责任”?

笔者认为:购房合同是房地产开发商出具的,符合格式合同的构成要件。在承认格式合同的前提下,并不能够以之前的《认购协议》中的相关内容来认定之后的《备案合同》中相关内容系“减轻房地产开发商的责任”。

首先,根据住建部的相关规定,房地产开发商使用的购房合同必须是房管局印制的统一合同文本,但是合同中的一些条款是可以修改补充的。通常房地产开发商从房管局网站下载打印好购房合同,根据实际情况对购房合同条款进行补充,不过补充条款也是需要经过当地住建委备案审批。(双方签订完购房合同之后,房地产开发商需要将购房合同进行备案。根据房地产开发经营管理条例的相关规定,房地产开发商自商品房预售合同签订之日起30天内,到当地房管部门进行备案。实行购房合同备案能够对于开发商进行有效的制约,可以避免出现一房二主的问题。)。

关于购房合同为房管局出具的这种说法,其实是不准确的。因为合同是具有相对性的,合同要体现的是合同当事人的意思表示,而非形式上由谁提供。房管局只是提供了一种范本,这种情形就像是出租屋的主人在网上自己搜到了一款租赁合同,然后对一些条款进行修改之后作为自己与承租人之间的租赁合同进行签订,这个时候租赁合同在拟定的时候体现的就是出租人的意思,而不是网上提供合同文本的那个人的意思,类比这里,购房合同体现的就是房地产开发商的意思,而不能以房管局提供这种文本就认定购房合同是房管局的意思体现,这种说法本身就同合同相对性的基本原则相悖。

综上所述,《备案合同》应认定为房地产开发商出具,并且为了和多户业主签订合同而需要重复多次使用,在拟定的过程中体现的也是房地产开放商的意思表示,而未与业主们进行协商,符合格式合同的构成要件,应当认定为格式合同。

其次,“备案合同”虽然构成了格式合同,并且备案合同在违约金条款和交房时间等条款相较于认购协议做了一定的修改,但是这种 “修改”应该是新合同中新的协议条款。我们在认定格式合同中“提供格式合同一方不合理的免除或者减轻其责任”这一格式合同无效情形的时候,不宜将之前合同中对违约金条款、交房时间等条款同之后合同中相关内容作比较来判定。每一份格式合同在签订的时候就直接涉及合同当事人双方权利义务的分配,而在该次权利义务分配的时候存在“提供格式合同一方不合理的免除或者减轻其责任”情形时,才应当属于《民法典》第四百九十七条所规定的“格式条款无效的情形”。据此,本案中老先生就前后两份合同中相关内容进行比较觉得《备案合同》中房地产开放商玩文字游戏是减轻自己的义务的说法确有不妥。

最后,即使我们将《备案合同》认定为格式合同,但是《备案合同》作为一项新的协议,我们不能根据《认购协议》认定在《备案合同》中房地产开发商有减轻自己义务的情形,所以老先生依据《民法典》第四百九十七条对“格式条款无效情形”的规定无法对房地产开发商主张格式合同中存在无效情形。

第三,从小的层面来讲,本案合同并不符合合同本身无效、解除合约的条件,但是否可以撤销有待探讨。

1、合同无效被规定在《民法典》第一百四十四条、一百五十三条、一百五十四条,根据该案件的基本情况可以发现,并不存在以上条款中的无效情形,因此合同并不能认定为无效。

2、合同解除被规定在《民法典》第五百六十二条、五百六十三条,并不存在以上条款中的约定解除或者法定解除的情形,因此合同并不能解除合同。

3、合同的撤销被规定在《民法典》第一百四十七条至一百五十一条,简单归结为:欺诈、胁迫、重大误解以及显失公平。但根据该案件的基本情况可以发现,本案中并不构成欺诈、重大误解,关于是否构成胁迫或者显失公平有待探讨。

首先,胁迫是指一方或者第三方以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。在本案中,存在客观事实:老先生就违约金条款和交房时间条款同房地产开放商进行了长达两个月之余的“抗争”,两个月后,老先生问房地产开发商讨要说法的时候,房地产开发商回复老先生说:“明确说吧,老先生,我们这个是房管局出的制式合同,您只有选择签或者不签。咱们丑话说前头,您这样的话,后期再产生什么费用将全部由您自己承担。您考虑清楚这个字您是签还是不签?”老先生心疼再多花些钱,也可能影响交房,就签了这份合同。在这里,房地产开发商说的这句话是否构成胁迫,有待探讨。一种说法是,这并不构成威胁的言语,老先生还有别的办法,但是如果有“你签不签吧?不签杀你全家”等等诸如此类的话语时,将极有可能被认定为构成胁迫。另一种说法是,是否构成胁迫,不应该以一般人的角度去认定,而是要考虑话语对老先生是否产生实质性的改变其真实意思的影响。在本案中,老先生耗尽自己一生积蓄买下这套房子,每多出一分钱都会使老先生心疼无比,对于讨要说法既然能坚持两个月,自然是希望得到应有的保障,使得自己的购房款不至于打水漂,所以本案中房地产开发商的这句话深深刺痛了老先生,并使得老先生最终签订了这份协议,但是如果没有房地产开放商的这句话,老先生很可能还会继续再坚持下去,而他所想讨要到的说法才应该是他自己内心最真实的意思。综上所述,房地产开发商的这句话实际上已经对老先生产生了改变老先生自己内心真实意思的实质影响,构成对老先生的胁迫。

笔者观点:以上两种观点中,后者更有利于保障弱者的利益,应该符合以民为本的司法理念。但是,司法实践需要的不是可怜和同情,而是切实的证据。在本案中,老先生如何取证是一个实践性的问题,如果老先生在两个月后讨要说法的时候用录音笔录下这段话相对来讲会比较好一些。但是现实老先生并没有这么做,所以法官对于老先生的主张很难得到支持。

其次,显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事行为成立时显失公平。换言之,在行为成立之时,一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验,致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。在本案中,老先生是一名消费者,并且作为个人而存在,同房地产开放商一个公司做斗争,其“抗争”似乎注定是徒劳的。所以有人主张,在本案中,老先生在信息上、交易可选择性等方面处于了弱势地位,是否可以显失公平来主张撤销合同呢?

笔者观点:老先生在本案中无疑是弱势群体,客观上确实在“抗争”两个月之后放弃了坚持,最终“屈服”于房地产开放商,并且老先生买的这间房子确实没有任何经验。但是,最高人民法院的裁判要旨明确,基于合同显失公平的合同撤销权是否成立,应当从主、客观两方面的构成要件进行考察和认定:一是主观上,是否存在一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,使对方在违背真实意思的情况下订立合同;二是客观上,是否造成当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡。本案中,在客观上老先生并没有处于危困状态、缺乏判断能力等情形;在主观上也并没有造成老先生和房地产开发商在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡,因此并不构成显失公平。

此外,这里需要强调的是,房地产开放商对于所有人都是这样签订合同的,并不是只是针对老先生一人改变了相关条款。如果我们支持老先生的这一主张,那么整个小区购房者都可以自己处于弱势地位此来主张显失公平而要求撤销合同,经济秩序将受到严重挑战。所以在老先生同房地产开发商公司签订备案合同的时候,确实老先生处于弱势,但是相关条款并没有不符合法律规定,也不是对违约情况不承担任何责任(只是降低了,但是没有逃脱责任。)因此,主张显失公平来撤销合同在法官看来将很难得到支持。

最后,老先生的权益在本案中其实并没有遭到现实的损害,只不过是对于之前的认购协议和之后的备案合同之间有出入,而且是偏向于房地产开发商,所以老先生有些意见,发发牢骚还是完全可以理解的。但是从现实情况来讲,这种既没有违约情形出现,也没有侵权事由出现的情况下,真的无从谈起有什么救济措施。法律的救济始终是使民众的权利回复到圆满状态,而从不会给任何一个人凭空增加任何利益。